Проверка проводится по 4 обязательным направлениям:

• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) — смотрим собственника, форму права, обременения (арест, ипотека, рента, аренда).
• Судебная история (сервис «Картотека арбитражных дел» и sudact.ru) — были ли иски о признании сделок недействительными, банкротстве продавца.
• Документы продавца — паспорт (проверка по базе МВД на действительность), нотариально заверенное согласие супруга, разрешение опеки (если есть несовершеннолетние).
• Физический осмотр и БТИ — сверка плана БТИ с реальной планировкой (выявит незаконную перепланировку).

Заключить отдельный договор задатка (не аванс). В нём обязательно прописать:

• срок заключения основного договора;
• сумму задатка;
• чётко: «при неисполнении обязательств продавцом он возвращает задаток в двойном размере».

Аванс — это просто предоплата, её продавец вернёт в любом случае, даже если передумает.
Задаток — штрафная функция:

• передумал продавец → возвращает сумму × 2;
• передумали вы → теряете всю сумму.

По закону долги по ЖКУ не переходят к новому собственнику, если договором не установлено иное.
НО на практике УК и ресурсники всё равно выставляют счета прошлому владельцу, а потом отключают свет/воду.

Что делать:

• закажите у УК справку об отсутствии долгов на дату сделки;
• пропишите в договоре купли-продажи, что продавец обязан погасить все долги до подписания и несёт ответственность за скрытые долги;
• зарезервируйте часть суммы (депозит нотариуса) до получения справки от УК после регистрации.

Налоги и капремонт переходят к новому собственнику с даты регистрации права.

До покупки сравните план БТИ (техпаспорт/экспликацию) с реальной планировкой. Если расхождения есть:

• потребуйте от продавца узаконить перепланировку до сделки (через суд или МФЦ);
• либо существенно снизьте цену на сумму будущего штрафа и затрат на узаконивание.

После покупки (если пропустили):

• штраф от 2 до 4 тыс. руб. (физлица), в Москве — до 250 тыс. руб.;
• обяжут вернуть прежнюю планировку за свой счёт;
• продать квартиру без узаконенной перепланировки почти невозможно — Росреестр приостановит регистрацию.

Юрист должен запросить и проверить лично:

• паспорт продавца (подлинность, действительность, отсутствие замены по утере);
• нотариальную доверенность (если продаёт не собственник) — позвонить нотариусу;
• выписку из ЕГРН (кто собственник и нет ли обременений);
• справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры) — желательно;
• согласие супруга (нотариальное), если квартира в совместной собственности;
• разрешение опеки (если есть несовершеннолетние собственники).

Красные флаги:

• продавец просит срочно, торгуется, путается в документах;
• отказывается предоставить оригиналы или встретиться в МФЦ/нотариуса;
• в ЕГРН частая смена собственников (1–2 года).

Самые частые причины отказа:

• ошибки в договоре (неправильные паспортные данные, неверная площадь, отсутствие подписи одной стороны);
• непредоставление нотариального согласия супруга;
• непогашенные обременения (ипотека, арест, рента);
• поданная ранее другим лицом заявка на регистрацию.

Последствия:

• вы потеряете время (отказ приходит через 10–30 дней);
• госпошлину не возвращают (2–4 тыс. руб.);
• продавец может передумать и расторгнуть сделку;
• если ошибка в договоре — составлять новый и платить за повторную подачу.

Что сделать: поручить юристу проверку договора до подачи и подавать документы через МФЦ с описью.

Налог при продаже квартиры — 13% от суммы, превышающей:

• 3 года владения — если квартира получена по наследству, приватизации, договору ренты или единственное жильё.
• 5 лет владения — в остальных случаях.

Как законно не платить или снизить налог:

1. Имущественный вычет — 1 млн руб. вычитается из продажной цены (налог только с разницы).
2. Вычет расходов — вычтите сумму, за которую вы сами купили эту квартиру (есть документы).
3. Одновременная покупка и продажа — используйте взаимозачёт: налог с продажи можно уменьшить на сумму вычета при покупке новой квартиры (до 260 тыс. руб.).
4. Владение более минимального срока — вообще не подаёте декларацию.

Важно: Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, даже если налог равен нулю. Штраф за неподачу — 1000 руб. плюс 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц.